지금까지 우리나라의 재건축·재개발 사업은 물리적 환경 측면에서 많은 약점을 가지고 있는 저층 주택 밀집지역을 아파트 단지로 전환하고, 그 과정에서 종전 주택 소유자에게 경제적 이익을 주고, 정부의 재정 부담이 거의 없이 도시 기반시설과 공공 임대주택을 확충할 수 있는 공익사업으로서 각광받아 왔다.

이러한 정비사업 체제의 연장선상에서, 기존 재개발·재건축이 국지적인 주택정비로서 지니는 한계를 극복하고 보다 넓은 공간적 범위에 걸친 종합적인 도시환경의 개선을 위해 지난 2005년 이후로 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 의한 ‘뉴타운’ 사업이 대규모로 전개되었다. 그러나 2011년 현재 이러한 뉴타운 사업들은 전반적인 부동산 시장의 침체와 맞물려 정체되고 있고, 많은 사업지구에서 주민들의 반발이 일어나고 있다.

현행 주거지 정비사업은 토지가치 상승에 의한 이익을 실현하여 주거환경 개선과 더불어 부족한 도시 기반시설의 확충이라는 공익적 목적을 달성하기 위한 사업이다. 이 때문에 종전 주택 소유자가 결성한 조합이 시행하는 재개발·재건축의 경우에도 관계 법령에 의해 공익사업에서만 인정되는 여러 가지 특혜를 인정받고 있다. 즉, 이들 사업에는 도시계획 변경에 의한 개발밀도 상향조정과 사업 시행에 동의하지 않은 조합원의 주택 및 토지에 대한 매도청구권이 부여되며, 이러한 특혜는 재개발·재건축 사업의 개발이익에 큰 영향을 미치는 요인이다.

즉, 현재의 주거지 정비사업이 공공의 행정지원과 민간에 의한 기반시설 정비라는 행위 사이의 거래관계에 의해 성립된다고 볼 수 있다. 그렇다면 이에 대한 추가적인 규제완화와 재정지원이 과연 공익성의 관점에서 정당화 될 수 있는 것인가? 전술한 바와 같이 민간 주도의 재건축·재개발 사업이 공익사업으로서의 특혜를 부여받는 것은 주거지 정비에 있어 공공부문의 책무인 기반시설 정비에 대한 비용을 민간인 사업시행자가 부담하기에 정당화 될 수 있는 것이다. 따라서 현재의 주거지 정비사업의 제도적 틀 안에서 추가적인 재정지원이 이루어진다면, 종전에 재건축·재개발 사업에 적용되는 여러 가지 특례는 논리적 정당성을 인정하기 어렵게 된다.

위와 같은 구조적 모순을 고려했을 때, 현재 뉴타운 및 재건축·재개발 사업이 원활하게 추진되지 못하고 있는 문제에 대한 합리적 해결책은 무엇인가? 이러한 질문에 대한 해답을 모색하는 것이 본 연구의 핵심적인 목적이라고 할 수 있다. 이를 위해서 본 연구에서는 주거지 재생에 대한 이론적 검토, 현장 조사, 개발 전후의 순 토지가치 변화에 대한 균형분석, 해외 정책과의 비교를 수행하였다.

제1장 서론 

 1. 연구의 배경 및 목적

  1) 연구의 배경

  2) 연구의 목적 

 2. 선행 연구 검토 

  1) 주요 선행연구

  2) 국토해양부 도시재생 사업단

제2장 주거지 재생의 이론적·정책적 배경

 1. 주거지 재생의 개념

  1) 주거지 재생의 개념 

  2) 주거지 재생에 대한 공공개입

 2. 한국의 주거지 재생

  1) 우리나라 주거지 재생 관련 제도의 형성 배경 

  2) 한국의 주거지 재생 관련 제도 현황 

  3) 도시재정비 촉진을 위한 특별법과 ‘뉴타운’ 

 3. 기존 정비사업의 문제에 대한 정부의 대응

  1) ‘뉴타운’과 관련된 사회적 문제 심화 

  2) 정부의 대응 

제3장 ＯＯ 뉴타운 사업지구 현장조사 

 1. 조사 개요

  1) 조사의 배경 및 목적 

  2) 조사의 범위 

 2. 대상지 현황 및 재정비 촉진계획 개요

  1) 대상지의 일반 현황 

  2) 지구 지정 및 계획 수립의 추진과정

  3) 재정비촉진계획의 주요 내용

 3. 조사 대상지 사업 추진 현황

  1) 구역별 사업추진 현황

  2) 법적 분쟁 현황

 4. 관련 주체별 인식조사 

  1) 관련 주체별 면접조사 

  2) 주민 설문조사

 5. 소결 

  1) 조사 결과 요약

  2) 분석 결과의 시사점

제4장 주거지 재생의 경제논리와 정부 개입의 효과 

 1. 주거지의 개발밀도와 개발이익의 관계

  1) 주거지의 최적 개발 밀도

  2) 재개발·재건축의 이론적 조건 

  3) 주거지 재생의 현실적 조건

 2. 기반시설 공급의 문제

  1) 지역공공재의 공급 –누가 부담할 것인가?

  2) 정비 기반시설 공급의 효과

  3) 정비기반시설이 아닌 기반시설 설치 부담의 문제

 3. 주거지 정비사업과 우발이익 

  1) 주거지 재생 사업의 경제적 타당성과 종전 자산의 가치

  2) 조합원간 갈등과 조합원-정부간 갈등의 구조적 원인

  3) 공정한 주거지 재생의 조건

 4. 저층 주택 밀집지역의 재개발 문제 

  1) 저층 주택 밀집지역의 개발특성

  2) 저층 주택 밀집지역 재개발의 장애요인

 5. 소결

제5장 국내·외 주거지 재생 정책의 비교 

 1. 영국의 주거지 재생 정책

  1) 영국의 도시재생 정책

  2) 영국의 도시재생 추진기구 

  3) Tees-Valley single programme 사례

  4) Middlesbrough Neighborhood Renewal Programme 사례

 2. 일본의 주거지 재생 정책

  1) 일본의 도시재생 정책

  2) 일본의 주택밀집시가지 정비사업: 이쿠노 남부지구 정비사업 사례 

 3. 국내·외 주거지 재생 정책의 비교

  1) 제도적 측면

  2) 운영방식 측면

  3) 종합

제5장 결론 및 정책제언

참고문헌

Summary

부록 1. 뉴타운 사업지구 설문조사지